
刚看到一个消息,上海二手房跌幅TOP10曝光,部分小区最高跌了40%。
与此同时,另一组数据也出来了:上海二手房成交量连续三个月稳在2.2万套以上,均价跌幅从上个月的2.7%收窄到了1.1%。
很多人看到第二组数据,觉得成交量回来了,价格止跌了,楼市要稳住了。
但这两组数据说的根本不是同一批房子。这就是当下上海楼市最残酷的地方——不是整体涨,也不是整体跌,是在剧烈分化。总价300万以内、地铁方便、配套成熟的小两房,刚需一眼看上能直接住进去的,三天内成交,谈判空间在收窄。
而当年靠概念、靠炒作撑起来的价格,远郊的、老旧的、持有成本高的,现在买家根本不接受,挂牌大半年卖不出去,只能一次次降价。这种分化不只是板块之间,已经细化到同一个小区内部——同一栋楼,A户型成交了,B户型还挂着。
这一轮所谓的回暖,说白了是刚需在托市,不是资金在追捧。成交量上来了,但愿意出高价的改善需求还没跟上。现在进场的买家普遍只盯总价和实用性,不再追概念。市场给你的窗口,只是“能卖出去”,不是“能卖好价钱”。
这种行情有一个规律:成交量回升的窗口期不会很长。刚需进场有一波,消化完了就又会进入观望。现在这波窗口,很可能是2025年政策刺激之后积累下来的需求在集中释放,不代表市场从此进入上升通道。
还有一点很多人没意识到:现在挂牌量还在高位,选择多了,买家就更挑剔。你的房子不是在跟隔壁小区竞争,是在跟整个上海几十万套在售房源竞争。你凭什么让买家选你?靠价格。而价格,是你最不想退让的条件。
如果你手上有一套上海房子,位置不是核心地段,总价也偏高,已经挂了一段时间、看的人不多、价格还在一再下调——你现在面对的,不是要不要卖的问题,是还有没有机会卖的问题。
我见过太多这样的情况。2022年说等等,2023年说快了,2024年说再等一年,到今天,挂牌价比当年低了30%,还在等。等的不是市场,是自己说服自己的那个理由。
我理解这种纠结。这可能是你在上海打拼多年换来的安稳,卖了心里不是滋味。但你在等什么?等涨回来?还是等一个让自己好受一点的价格?
现在成交量在,买家在进场,这是难得的窗口。等到下一轮降温,流动性再次收缩,那时候你可能连谈判的资格都没有,只能被动接受买家出的价。
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